Costos e impuestos al comprar una propiedad en Argentina: guía para chilenos

Al comprar una propiedad en Argentina, además del precio de la unidad, un comprador chileno debe prever un conjunto de costos e impuestos: honorarios del escribano, sellos, impuesto a la transferencia, gastos de remesa internacional y, ya como propietario, expensas y servicios. Ninguno de estos montos conviene memorizarlo como cifra fija, porque varían por jurisdicción y cambian con el tiempo; lo correcto es entender qué se paga y pedir el cálculo actualizado para tu operación.

Honorarios del escribano

El escribano público es quien da fe de la compraventa, verifica títulos e inscribe la propiedad. Sus honorarios se calculan como un porcentaje sobre el valor de la operación y suelen estar a cargo del comprador. Es un costo central de toda escritura en Argentina, así que conviene pedir el presupuesto del escribano antes de firmar.

Impuesto de sellos

El impuesto de sellos grava la instrumentación de la compraventa y depende de la jurisdicción donde está el inmueble (en la Ciudad de Buenos Aires aplica una alícuota propia, distinta de la de la Provincia). Suele repartirse entre comprador y vendedor según la práctica de cada lugar. Por ser un porcentaje sobre el valor escriturado, es uno de los ítems más relevantes a presupuestar.

Impuesto a la transferencia o a las ganancias

En la venta de inmuebles intervienen tributos que, según el caso y la fecha de adquisición del vendedor, pueden tomar la forma de un impuesto a la transferencia de inmuebles o de un impuesto cedular a la renta. Para el comprador el punto clave es que el escribano actúa como agente de retención y se ocupa de que la operación quede en regla. Por eso importa que la compra se haga con acompañamiento profesional.

Costos de remesa de los fondos

Como la operación se cierra en dólares, llevar los fondos desde Chile implica costos de transferencia internacional y el uso de vías formales y trazables. Hacerlo de manera prolija no es solo una cuestión de costo: deja registro del origen del dinero, algo esencial para la escritura y para una eventual repatriación. Las alternativas para canalizar dólares las explicamos en dólar MEP vs. blue, de forma legal.

Gastos recurrentes: expensas, ABL y servicios

• Expensas: el gasto mensual de mantenimiento del edificio; es mayor en desarrollos con amenities como pileta, gimnasio o SUM.
• ABL e impuesto inmobiliario: tributos locales sobre la tenencia del inmueble.
• Servicios: luz, gas, agua e internet según el uso de la unidad.
• Administración de alquiler: si destinás la propiedad a renta, la gestión profesional tiene un costo que se descuenta del ingreso.

Bienes Personales: el impuesto patrimonial

Argentina tiene un impuesto sobre los bienes personales que alcanza a los inmuebles, incluso de titulares no residentes, generalmente a través de un responsable sustituto local. Las alícuotas y mínimos se actualizan con frecuencia, por lo que conviene confirmar el escenario vigente con tu asesor antes de comprar y planificar la tenencia.

Costos en el alquiler y al momento de vender

El presupuesto no termina en la compra. Si destinás la unidad a renta, hay que contemplar el honorario de la administración y la tributación sobre los ingresos. Y el día que decidas vender, intervienen nuevamente costos de escritura y los tributos que graven esa operación. Tenerlos presentes desde el inicio te da una imagen realista de la rentabilidad neta de toda la inversión, no solo del rendimiento bruto del alquiler.

Por qué no publicamos cifras exactas

Quizás notes que en esta guía hablamos de porcentajes, factores y rangos en lugar de montos cerrados. Es deliberado. La economía argentina es volátil: las alícuotas impositivas, los mínimos no imponibles y los tipos de cambio cambian con relativa frecuencia. Publicar una cifra exacta hoy sería arriesgarse a desinformar mañana. Lo responsable —y lo que recomendamos— es entender qué conceptos se pagan y pedir el número actualizado al escribano y al asesor para tu operación concreta.

Cómo presupuestar sin llevarte sorpresas

• Pedí al escribano un presupuesto cerrado de honorarios, sellos e impuestos antes de firmar el boleto.
• Sumá los costos de remesa al precio total para conocer el desembolso real.
• Para unidades en pozo, contemplá el plan de pagos a lo largo de la obra.
• Consultá el valor actualizado de cada tributo: las alícuotas argentinas cambian seguido.

Una vez que tenés claro el costo total, el siguiente paso es el procedimiento de compra en sí. El recorrido completo, desde la clave fiscal hasta la escritura, está en nuestra guía cómo comprar un departamento siendo chileno, paso a paso. Y si todavía estás eligiendo proyecto, podés mirar desarrollos terminados como Distrito Colegiales en Colegiales o Hábitat Almagro en Almagro.